Statut fiscal des immeubles situés dans une zone de non-droit

Depuis environ cinq ans, le pays traverse une crise sans précédent, aux conséquences multiples : politiques, sociales, économiques et institutionnelles. Cette situation a provoqué le déplacement de plus d’un million deux cent mille personnes et consacré l’existence de véritables zones de non-droit, c’est-à-dire des territoires échappant totalement au contrôle de l’État. Ces espaces, vidés de leur contenu humain et économique, se trouvent désormais hors de portée de l’autorité publique, qui demeure pourtant garante de la sécurité des personnes et des biens ainsi que de la perception des impôts.

La question se pose alors : comment concilier la fiscalité foncière, fondée sur la valeur locative des immeubles, avec la disparition de toute activité économique et de toute protection juridique dans ces zones ? En d’autres termes, l’impôt foncier peut-il continuer d’être exigé pour des biens situés dans un espace où l’État ne garantit plus ni la sécurité ni la jouissance du droit de propriété ?

I. Cadre conceptuel et juridique

1. Définition de la zone de non-droit

Dans le langage courant, une zone de non-droit désigne un territoire où l’autorité publique est réputée ne plus pouvoir faire respecter les normes juridiques. Selon le dictionnaire Larousse, il s’agit d’un « espace ou quartier au sein duquel des groupes plus ou moins organisés s’opposent, par des actes délictueux, à l’application de la loi, notamment pour développer une économie parallèle ». Selon le lexique juridique, une zone de non droit est un territoire ou l’autorité de l’Etat est défaillante ou absente, empêchant l’application effective de la loi. Ces définitions traduisent l’effritement du pouvoir régalien et la précarité du droit de propriété dans ces espaces d’économie informelle et illicite, comme le trafic de drogue, d’organe, d’armes, ou de prostitution. La progression est telle que l’on peut même géographiquement désigner des villes de non-droit.

2. La valeur locative et l’assiette de l’impôt foncier

Le décret du 5 Avril  1979 (Moniteur #32 A) fixe le principe selon lequel tout immeuble, qu’il soit habité ou non par son propriétaire, possède une valeur locative. L’article 1^er dudit décret modifié par la Loi des Finances 2022-2023 (Moniteur Spécial # 37)  , précise en son article 38 que « la Contribution Foncière des Propriétés bâties est un impôt réel, local basé sur la valeur locative de tout immeuble. La valeur locative est le loyer annuel théorique que pourrait produire l’immeuble s’il était loué dans des conditions normales. Autrement dit, le prix auquel l’immeuble est loué ou celui auquel il peut être loué »  Cette estimation administrative constitue le fondement au calcul de la Contribution Foncière des Propriétés Bâties (CFPB), impôt communal essentiel pour le financement local.

II. L’incompatibilité entre la valeur locative et les zones de non-droit

La valeur locative suppose la possibilité de louer ou d’occuper un immeuble. Or, dans les zones de non-droit, les conditions d’habitation, de location et de sécurité sont inexistantes. Ces biens sont souvent désertés, pillés ou détruits. Il en résulte que leur valeur locative devient nulle de fait et de droit. Dès lors, maintenir l’imposition foncière sur ces immeubles revient à méconnaître les principes de réalité économique et d’équité fiscale.

III. Recommandations et perspectives administratives

Face à cette réalité, il importe que les autorités centrales et communales adoptent une position claire et uniforme. Il est proposé :

1. La reconnaissance officielle de la nullité de la valeur locative pour les immeubles situés dans les zones de non-droit ;
2. Le gel de la CFPB pour chaque exercice fiscal concerné, à travers un arrêté municipal précisant les zones concernées ;
3. La mise en place d’une procédure administrative simplifiée pour les contribuables victimes ; par exemple les immeubles à Martissant bénéficient de ce statut depuis tantôt quatre exercices ;
4. La création d’une section de réception des plaintes au sein des administrations communales ;
5. Une compensation financière pour les communes affectées, via un pourcentage de l’impôt sur la plus-value immobilière.
6. Le recensement tel que prescrit par la législation s’avère indispensable, pour la mise à jour du rôle permettant de réviser le potentiel des ressources attendues.