{"id":28561,"date":"2026-01-15T11:24:06","date_gmt":"2026-01-15T16:24:06","guid":{"rendered":"https:\/\/bucofisc.com\/?p=28561"},"modified":"2026-01-15T12:05:23","modified_gmt":"2026-01-15T17:05:23","slug":"statut-fiscal-des-immeubles-situes-dans-une-zone-de-non-droit","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bucofisc.com\/en\/2026\/01\/statut-fiscal-des-immeubles-situes-dans-une-zone-de-non-droit\/","title":{"rendered":"Statut fiscal des immeubles situ\u00e9s dans une zone de non-droit"},"content":{"rendered":"\t\t
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Depuis environ cinq ans, le pays traverse une crise sans pr\u00e9c\u00e9dent, aux cons\u00e9quences multiples : politiques, sociales, \u00e9conomiques et institutionnelles. Cette situation a provoqu\u00e9 le d\u00e9placement de plus d\u2019un million deux cent mille personnes et consacr\u00e9 l\u2019existence de v\u00e9ritables zones de non-droit, c\u2019est-\u00e0-dire des territoires \u00e9chappant totalement au contr\u00f4le de l\u2019\u00c9tat. Ces espaces, vid\u00e9s de leur contenu humain et \u00e9conomique, se trouvent d\u00e9sormais hors de port\u00e9e de l\u2019autorit\u00e9 publique, qui demeure pourtant garante de la s\u00e9curit\u00e9 des personnes et des biens ainsi que de la perception des imp\u00f4ts.<\/strong><\/p>

La question se pose alors : comment concilier la fiscalit\u00e9 fonci\u00e8re, fond\u00e9e sur la valeur locative des immeubles, avec la disparition de toute activit\u00e9 \u00e9conomique et de toute protection juridique dans ces zones ? En d\u2019autres termes, l\u2019imp\u00f4t foncier peut-il continuer d\u2019\u00eatre exig\u00e9 pour des biens situ\u00e9s dans un espace o\u00f9 l\u2019\u00c9tat ne garantit plus ni la s\u00e9curit\u00e9 ni la jouissance du droit de propri\u00e9t\u00e9 ?<\/p>

I. Cadre conceptuel et juridique<\/strong><\/h2>

1. D\u00e9finition de la zone de non-droit<\/strong><\/h3>

Dans le langage courant, une zone de non-droit d\u00e9signe un territoire o\u00f9 l\u2019autorit\u00e9 publique est r\u00e9put\u00e9e ne plus pouvoir faire respecter les normes juridiques. Selon le dictionnaire Larousse, il s\u2019agit d\u2019un \u00ab espace ou quartier au sein duquel des groupes plus ou moins organis\u00e9s s’opposent, par des actes d\u00e9lictueux, \u00e0 l’application de la loi, notamment pour d\u00e9velopper une \u00e9conomie parall\u00e8le \u00bb. Selon le lexique juridique, une zone de non droit est un territoire ou l\u2019autorit\u00e9 de l\u2019Etat est d\u00e9faillante ou absente, emp\u00eachant l\u2019application effective de la loi. Ces d\u00e9finitions traduisent l\u2019effritement du pouvoir r\u00e9galien et la pr\u00e9carit\u00e9 du droit de propri\u00e9t\u00e9 dans ces espaces d\u2019\u00e9conomie informelle et illicite, comme le trafic de drogue, d\u2019organe, d\u2019armes, ou de prostitution. La progression est telle que l\u2019on peut m\u00eame g\u00e9ographiquement d\u00e9signer des villes de non-droit.<\/p>

2. La valeur locative et l\u2019assiette de l\u2019imp\u00f4t foncier<\/h3>

Le d\u00e9cret du 5 Avril\u00a0 1979 (Moniteur #32 A) fixe le principe selon lequel tout immeuble, qu\u2019il soit habit\u00e9 ou non par son propri\u00e9taire, poss\u00e8de une valeur locative. L\u2019article 1er<\/sup>\u00a0dudit d\u00e9cret modifi\u00e9 par la Loi des Finances 2022-2023 (Moniteur Sp\u00e9cial # 37)\u00a0 , pr\u00e9cise en son article 38 que \u00ab la Contribution Fonci\u00e8re des Propri\u00e9t\u00e9s b\u00e2ties est un imp\u00f4t r\u00e9el, local bas\u00e9 sur la valeur locative de tout immeuble. La valeur locative est le loyer annuel th\u00e9orique que pourrait produire l\u2019immeuble s\u2019il \u00e9tait lou\u00e9 dans des conditions normales. Autrement dit, le prix auquel l\u2019immeuble est lou\u00e9 ou celui auquel il peut \u00eatre lou\u00e9\u00a0\u00bb\u00a0 Cette estimation administrative\u00a0constitue le fondement au calcul de la Contribution Fonci\u00e8re des Propri\u00e9t\u00e9s B\u00e2ties (CFPB), imp\u00f4t communal essentiel pour le financement local.<\/p>

II. L\u2019incompatibilit\u00e9 entre la valeur locative et les zones de non-droit<\/h2>

La valeur locative suppose la possibilit\u00e9 de louer ou d\u2019occuper un immeuble. Or, dans les zones de non-droit, les conditions d\u2019habitation, de location et de s\u00e9curit\u00e9 sont inexistantes. Ces biens sont souvent d\u00e9sert\u00e9s, pill\u00e9s ou d\u00e9truits. Il en r\u00e9sulte que leur valeur locative devient nulle de fait et de droit. D\u00e8s lors, maintenir l\u2019imposition fonci\u00e8re sur ces immeubles revient \u00e0 m\u00e9conna\u00eetre les principes de r\u00e9alit\u00e9 \u00e9conomique et d\u2019\u00e9quit\u00e9 fiscale.<\/p>

III. Recommandations et perspectives administratives<\/h2>

Face \u00e0 cette r\u00e9alit\u00e9, il importe que les autorit\u00e9s centrales et communales adoptent une position claire et uniforme. Il est propos\u00e9 :<\/p>

  1. La reconnaissance officielle de la nullit\u00e9 de la valeur locative pour les immeubles situ\u00e9s dans les zones de non-droit ;<\/li>
  2. Le gel de la CFPB pour chaque exercice fiscal concern\u00e9, \u00e0 travers un arr\u00eat\u00e9 municipal pr\u00e9cisant les zones concern\u00e9es ;<\/li>
  3. La mise en place d\u2019une proc\u00e9dure administrative simplifi\u00e9e pour les contribuables victimes ; par exemple les immeubles \u00e0 Martissant b\u00e9n\u00e9ficient de ce statut depuis tant\u00f4t quatre exercices ;<\/li>
  4. La cr\u00e9ation d\u2019une section de r\u00e9ception des plaintes au sein des administrations communales ;<\/li>
  5. Une compensation financi\u00e8re pour les communes affect\u00e9es, via un pourcentage de l\u2019imp\u00f4t sur la plus-value immobili\u00e8re.<\/li>
  6. Le recensement tel que prescrit par la l\u00e9gislation s\u2019av\u00e8re indispensable, pour la mise \u00e0 jour du r\u00f4le permettant de r\u00e9viser le potentiel des ressources attendues.<\/li><\/ol>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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